Как компании оспаривают кадастровую стоимость и экономят земельный и имущественный налоги

Для расчета суммы земельного налога необходимо определить кадастровую стоимость участка и налоговую ставку (ст. 390, 394 и 396 НК РФ). При этом кадастровая стоимость земельного участка может измениться по решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А также из-за смены категории участка и в результате исправления ошибки, допущенной органами кадастрового учета при оценке земли или при ведении Государственного кадастра недвижимости.

Следовательно, самым распространенным способом снижения земельного налога является оспаривание кадастровой стоимости участка. Ведь зачастую кадастровая стоимость участка существенно превышает его рыночную цену. Причем на практике многим компаниям удается доказать свою правоту и тем самым сэкономить земельный налог (постановления ФАС Волго-Вятского от 10.02.14 № А79-11061/2010, от 22.05.13 № А11-1952/2010 и от 19.06.13 № А11-2339/2012, Уральского от 27.06.14 № Ф09-3970/14 и от 21.03.14 № Ф09-1201/14, Поволжского от 14.10.14 № А57-15864/2013 и от 09.10.14 № А65-27136/2013 округов).

Кроме того, с помощью оспаривания кадастровой стоимости можно снизить не только земельный налог, но и налог на имущество. Дело в том, что с 2014 года налоговая база по отдельным объектам недвижимости определяется исходя из ее кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375 НК РФ). Это, в частности, административно-деловые и торговые центры или комплексы, а также отдельные помещения в них (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Причем в отношении земельных участков такой метод снижения налогового бремени, как оспаривание кадастровой стоимости, используется уже давно. А в отношении недвижимости судебная практика только начинает формироваться.

В снижении кадастровой стоимости заинтересован не только владелец, но и арендатор земельного участка

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной оценки или в результате рассмотрения споров о результатах ее определения (ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», далее — Закон № 135-ФЗ). При этом в статье 24.18 Закона № 135-ФЗ закреплены следующие основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Практика показывает, что доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, проблематично. Поэтому самым распространенным способом является установление реальной рыночной стоимости объекта. Основной причиной превышения кадастровой стоимости над рыночной является невозможность определения кадастровой стоимости каждого участка при массовой государственной оценке земель (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ). В то же время в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Соответственно снижение кадастровой стоимости земли может быть произведено на основании данной нормы.

Отметим, что юридические и физические лица могут оспорить государственную оценку в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (абз. 1 ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ). Получается, что кадастровую стоимость может снизить не только владелец, но и арендатор земельного участка, а также собственник недвижимости, заинтересованный в выкупе участка, на котором расположен объект. Правомерность такого подхода подтверждают суды (к примеру, постановления ФАС Волго-Вятского от 19.06.14 № А82-9984/2013 и Уральского от 17.07.14 № Ф09-4445/14 округов).

Так, в одном из дел арендатору удалось оспорить кадастровую стоимость земли и установить ее равной рыночной (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.11.14 № Ф05-12519/2014). При этом судьи указали, что несоответствие кадастровой и рыночной стоимости участка влечет необоснованное увеличение арендной платы.

При рассмотрении одного из подобных споров арбитражный суд Дальневосточного округа подчеркнул, что выкупная стоимость арендуемых компанией земельных участков, которые она намеревалась выкупить, существенно превышала их рыночную стоимость, установленную оценщиком. При этом существенная разница между кадастровой и реальной рыночной стоимостью участков оказывала значительное влияние на размер платы за выкуп земли (постановление от 07.10.14 № Ф03-3776/2014).

Какие документы нужно подать в территориальную комиссию для пересмотра кадастровой стоимости

Для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Досудебный порядок предполагает обращение в специальную территориальную комиссию. Для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В настоящее время территориальные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ. Узнать информацию о работе таких комиссий можно на сайте www.rosreestr.ru (Кадастровая оценка — Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости — Информация о работе комиссий).

Порядок создания и работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.03.12 № 263. Причем отсутствие комиссии на территории субъекта РФ не является основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости. Так, ВАС РФ в определении от 27.12.11 № ВАС-16647/11 указал, что с заявлением следует обращаться в управление Росреестра по субъекту РФ.

Для того чтобы обратиться в комиссию, нужно оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

— справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
— нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (в случае, если заявление о пересмотре подается лицом, обладающим правом на объект);
— отчет независимого оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;
— положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Прежде чем приступать к оспариванию кадастровой стоимости, желательно оценить экономическую целесообразность такого действия. Как правило, расходы на оспаривание кадастровой стоимости включают в себя затраты на независимую оценку нужного объекта (включая экспертизу отчета оценщика) и затраты на юридические и консультационные услуги. Причем наличие отчета оценщика о рыночной стоимости объекта не является гарантией успешного снижения кадастровой стоимости. Таким образом, оспаривать кадастровую стоимость целесообразно только в том случае, если налоговая экономия превышает сумму затрат, связанных с ее пересмотром.

При существенном превышении заявленной рыночной стоимости над кадастровой и суды, и комиссии принимают решения об отказе

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости территориальная комиссия рассматривает в течение одного месяца. Решение комиссии можно оспорить. Причем с середины 2014 года дела о пересмотре стоимости рассматриваются в судах общей юрисдикции, а не в арбитраже. Как правило, рассмотрение исков в суде занимает не менее шести месяцев.

Зачастую, если рыночная стоимость участка отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления. При существенном превышении кадастровой стоимости над заявленной рыночной некоторые суды также принимают решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (например, постановление ФАС Уральского округа от 26.07.13 № Ф09-6527/13).

Чаще всего и суды, и территориальные комиссии отказывают компаниям в снижении кадастровой стоимости по причине отсутствия положительного экспертного заключения СРО оценщиков (например, постановления ФАС Поволжского от 04.06.14 № А12-18919/2013, Уральского от 06.08.13 № Ф09-11230/12 и от 09.08.13 № Ф09-6243/13 округов).

Поэтому для снижения рисков компании желательно представить положительное экспертное заключение, подготовленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков, а также альтернативный отчет об оценке.

Кроме того, территориальные комиссии и суды могут не поддержать компанию и отказать в пересмотре кадастровой стоимости, если вместо кадастрового паспорта представлена выписка из Государственного кадастра недвижимости. Либо если экспертное заключение СРО не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ или Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.11 № 328. Или если отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 № 256.